Le marché de la location saisonnière connaît une croissance exceptionnelle avec plus de 850 millions de nuitées touristiques réservées en France en 2023. Cette diversité de l’offre répond à une segmentation complexe de la demande, où chaque type de voyageur recherche des expériences spécifiques. Les propriétaires d’hébergements temporaires doivent aujourd’hui comprendre finement les attentes de leur clientèle pour optimiser leurs revenus et maximiser leur taux d’occupation. L’analyse comportementale des locataires révèle des patterns distincts selon l’âge, la situation familiale et les motivations de voyage, créant autant d’opportunités commerciales différenciées.
Profils démographiques et comportementaux des locataires saisonniers
L’identification précise des segments de clientèle constitue le fondement d’une stratégie locative performante. Les données du marché révèlent quatre catégories principales de voyageurs, chacune présentant des caractéristiques distinctes en termes de budget, de durée de séjour et d’exigences qualitatives. Cette segmentation permet aux propriétaires d’adapter leur offre et leur communication pour attirer efficacement leur public cible.
Familles avec enfants et contraintes scolaires calendaires
Les familles représentent 66% des utilisateurs privilégiant la location de vacances selon une enquête Ipsos récente. Ce segment se caractérise par une forte concentration des réservations pendant les vacances scolaires, créant des pics de demande prévisibles mais intenses. Les familles recherchent principalement des hébergements spacieux, sécurisés et équipés pour accueillir les enfants de tous âges.
Les équipements indispensables pour séduire cette clientèle incluent les lits bébé, chaises hautes, barrières de sécurité et espaces de jeux. La proximité des commodités familiales comme les pharmacies, supermarchés et centres médicaux influence fortement leur choix. Les familles privilégient également les destinations offrant des activités adaptées aux enfants et acceptent généralement de payer un prix premium pour des services personnalisés.
La durée moyenne de séjour des familles s’établit entre 7 et 14 jours, avec une préférence marquée pour les locations du samedi au samedi. Près d’un parent sur deux consulte ses enfants pour le choix de l’hébergement, soulignant l’importance d’une communication visuelle attractive dans les annonces.
Couples sans enfants en quête d’expériences premium
Les couples constituent un segment particulièrement rentable pour les propriétaires de locations haut de gamme. Libérés des contraintes scolaires, ils voyagent toute l’année et privilégient souvent les courts séjours de 2 à 5 jours. Cette flexibilité temporelle leur permet d’optimiser les tarifs en évitant les périodes de haute saison tout en bénéficiant d’un service de qualité supérieure.
Leurs attentes se concentrent sur l’intimité, le raffinement décoratif et les services personnalisés. Les couples apprécient particulièrement les propriétés dotées de charme architectural, d’équipements wellness comme les spas ou jacuzzis privés, et de vues exceptionnelles. La gastronomie locale et l’œnotourisme constituent des critères de choix déterminants pour cette clientèle exigeante.
Le budget moyen des couples dépasse généralement celui des familles, compensant les séjours plus courts par un niveau de prestation supérieur. Les couples privilégient l’expérience authentique et sont prêts à investir dans des prestations sur-mesure comme les pan
panier de bienvenue, les dégustations privées ou l’organisation d’activités locales. Les avis laissés par ces voyageurs sont particulièrement détaillés et influents, ce qui en fait un levier puissant pour votre réputation en ligne.
Jeunes actifs urbains et stratégies d’évasion courte durée
Les jeunes actifs urbains privilégient les séjours courts, souvent de 1 à 3 nuits, avec une forte appétence pour les city breaks et les escapades de dernière minute. Ils utilisent massivement les plateformes de réservation et les réseaux sociaux pour comparer les locations saisonnières en temps réel, en recherchant avant tout un bon rapport qualité-prix et une expérience « instagrammable ». Les week-ends prolongés, les jours fériés et les ponts sont des périodes clés pour ce segment.
Leur comportement de réservation est fortement influencé par les avis clients, les photos professionnelles et la possibilité d’annulation flexible. Ils apprécient les logements bien situés, proches des transports en commun, bars, restaurants et lieux culturels. Pour séduire ces voyageurs, vous pouvez proposer des séjours courte durée, une entrée autonome, un Wi-Fi très haut débit, ainsi qu’un espace de travail pour les séjours mixtes loisir/travail.
Cette clientèle est aussi particulièrement sensible aux offres promotionnelles et à la tarification dynamique. Mettre en place des tarifs spécifiques pour les séjours en milieu de semaine ou les réservations de dernière minute permet de capter une demande spontanée. En optimisant vos calendriers autour de ces courts séjours, vous limitez les « trous » entre deux réservations longues et améliorez votre revenu global par nuitée.
Retraités et flexibilité temporelle des déplacements touristiques
Les retraités constituent un segment stratégique pour lisser votre taux d’occupation hors vacances scolaires. Libérés des contraintes professionnelles et familiales, ils privilégient les périodes de basse et moyenne saison, avec des séjours plus longs, souvent de 2 à 4 semaines. Ils recherchent avant tout le confort, la tranquillité et la sécurité de la location saisonnière, plutôt que l’hyperactivité ou l’animation nocturne.
Leurs critères de choix incluent la facilité d’accès (rez-de-chaussée, ascenseur, parking à proximité), la présence d’équipements de confort (chauffage/climatisation efficace, bonne literie, salle de bain fonctionnelle) et, de plus en plus, une connexion Internet fiable pour rester en contact avec leurs proches. Beaucoup privilégient les destinations au climat doux, loin des foules estivales, tout en restant proches des commerces, des services médicaux et des transports.
Pour attirer cette clientèle, il est pertinent de proposer des remises pour les séjours longue durée, des conditions de réservation claires et rassurantes, ainsi qu’une description détaillée de l’accessibilité du logement. Une communication soignée, un accueil personnalisé et un livret d’information papier (en plus des supports numériques) sont particulièrement appréciés. En misant sur ces voyageurs à forte fidélité, vous sécurisez des périodes traditionnellement plus calmes et stabilisez vos revenus locatifs.
Typologie des destinations saisonnières selon les périodes de forte demande
La nature de la destination influence fortement la typologie des voyageurs et les périodes de haute demande. Comprendre ce calendrier permet d’ajuster vos prix, vos conditions de séjour et votre stratégie marketing. Une même location saisonnière ne s’adresse pas aux mêmes profils selon qu’elle se situe en station balnéaire, en montagne, en ville ou dans une région thermale. Comment tirer parti de cette diversité géographique pour maximiser vos réservations tout au long de l’année ?
En analysant les flux touristiques, on distingue quatre grands types de destinations : les stations balnéaires estivales, les domaines skiables hivernaux, les villes thermales d’intersaison et les capitales européennes en basse saison. Chacune obéit à des logiques de réservation spécifiques, qu’il est essentiel d’anticiper pour optimiser la commercialisation de votre location saisonnière.
Stations balnéaires méditerranéennes : côte d’azur et costa brava
Les stations balnéaires méditerranéennes, comme la Côte d’Azur ou la Costa Brava, concentrent leur demande principale entre juin et septembre, avec un pic en juillet-août. Les familles avec enfants, les groupes d’amis et les couples en quête de soleil constituent l’essentiel de la clientèle. La proximité immédiate de la plage, la présence d’une piscine, d’un balcon ou d’une terrasse vue mer sont des critères décisifs dans le choix d’une location saisonnière.
Dans ces destinations, la pression sur les prix est forte en haute saison, avec des séjours majoritairement à la semaine. Il est toutefois possible d’allonger la période de forte demande en ciblant les couples et les retraités en mai, juin et septembre, via des tarifs plus attractifs et des séjours courts. Les voyageurs recherchent également des hébergements photogéniques, propices aux publications sur les réseaux sociaux, avec un extérieur soigné et intimiste.
Pour vous démarquer dans ces zones très concurrentielles, misez sur des photos professionnelles mettant en valeur les espaces extérieurs, la luminosité et la décoration. Proposer des services additionnels (location de vélo, partenariats avec clubs de plongée, sorties en bateau) renforce l’attractivité de votre bien. Enfin, une description précise de l’accessibilité à pied de la plage, des restaurants et des animations nocturnes peut faire pencher la balance en votre faveur.
Domaines skiables alpins : chamonix, val d’isère et courchevel
Les domaines skiables alpins, tels que Chamonix, Val d’Isère ou Courchevel, concentrent l’essentiel de leurs réservations entre décembre et avril, avec un pic pendant les vacances d’hiver et de fin d’année. La clientèle est composée de familles, de groupes d’amis et de voyageurs internationaux à fort pouvoir d’achat, particulièrement sensibles à la proximité des remontées mécaniques et des pistes. Le « ski aux pieds » ou la courte distance à pied jusqu’aux télécabines sont des arguments majeurs dans les annonces.
Dans ces destinations, les locations saisonnières recherchent avant tout le confort thermique, les équipements pour les sports d’hiver (local à skis, sèche-chaussures, buanderie) et les espaces conviviaux comme le salon avec cheminée. Les séjours se font souvent du samedi au samedi, mais une partie de la clientèle internationale est plus flexible sur les jours d’arrivée et de départ. Les logements de grande capacité sont particulièrement prisés par les groupes, avec des budgets élevés en haute saison.
Pour prolonger la saison, certains propriétaires misent sur les séjours de randonnée, de VTT ou de bien-être en montagne au printemps et à l’automne. Mettre en avant les activités quatre saisons (spa, gastronomie, sentiers balisés) permet de cibler les couples et retraités en quête de calme. Une tarification différenciée entre périodes de forte affluence et « intersaison » est essentielle pour rester attractif tout en préservant votre rentabilité.
Destinations thermales automnales : vichy et Baden-Baden
Les destinations thermales comme Vichy ou Baden-Baden connaissent un pic d’activité en automne et au printemps, périodes privilégiées pour les cures et séjours bien-être. La clientèle est majoritairement composée de retraités, d’actifs en recherche de détente et de curistes bénéficiant parfois de séjours prolongés de 2 à 3 semaines. La proximité des établissements thermaux, des parcs et des promenades est un critère central pour cette typologie de voyageurs.
Les locataires apprécient particulièrement les locations saisonnières calmes, confortables et bien équipées pour des séjours longue durée : cuisine fonctionnelle, machine à laver, rangements suffisants et bonne isolation phonique. La présence d’un ascenseur, d’un parking et d’une accessibilité facilitée est également déterminante pour une clientèle parfois âgée ou à mobilité réduite. Contrairement aux destinations balnéaires, l’animation nocturne est un critère secondaire.
Vous pouvez optimiser vos revenus dans ces villes thermales en proposant des tarifs dégressifs à partir d’une certaine durée de séjour, ou des forfaits mensuels attractifs. Un partenariat avec les offices de tourisme, les établissements thermaux ou les centres de bien-être permet d’augmenter votre visibilité. Mettre en avant l’aspect « cocon » de votre hébergement, via des photos chaleureuses et une décoration apaisante, renforce votre positionnement sur le segment bien-être.
Capitales européennes en basse saison touristique
Les capitales européennes, comme Paris, Rome ou Berlin, bénéficient d’un flux touristique relativement constant tout au long de l’année, avec toutefois une légère baisse de fréquentation en janvier, février et novembre. Cette basse saison est idéale pour attirer les couples, les jeunes actifs et les voyageurs solo à la recherche de bons plans pour découvrir la ville. Les séjours sont généralement courts, de 2 à 4 nuits, avec une forte demande en semaine pour le tourisme d’affaires et les déplacements professionnels.
Dans ce contexte urbain, l’emplacement de la location saisonnière est déterminant : proximité des transports en commun, des centres d’affaires, des musées et des quartiers animés. Les voyageurs privilégient des logements modernes, bien chauffés/climatisés, avec Wi-Fi haut débit et possibilité de travail à distance. L’entrée autonome est un atout majeur pour les arrivées tardives ou les séjours très courts.
Pour optimiser les réservations en basse saison, vous pouvez mettre en place des offres spéciales « mid-week », des réductions pour séjours prolongés ou des packages incluant des services additionnels (transfert depuis l’aéroport, visites guidées, recommandations personnalisées). Une communication en plusieurs langues et une présence renforcée sur les plateformes internationales sont particulièrement pertinentes pour capter une clientèle étrangère à la recherche de locations saisonnières fiables et bien notées.
Stratégies tarifaires dynamiques et optimisation des revenus locatifs
La mise en place d’une tarification dynamique est devenue incontournable pour les propriétaires souhaitant optimiser leurs revenus locatifs. À l’image des compagnies aériennes ou des hôtels, les prix des locations saisonnières doivent s’adapter en temps réel à la demande, aux événements locaux, aux jours de la semaine et aux saisons. Une grille tarifaire figée toute l’année revient à ignorer de nombreuses opportunités de rentabilité.
Concrètement, il s’agit d’ajuster vos prix en fonction de plusieurs paramètres : périodes de vacances scolaires, ponts et jours fériés, événements (festivals, congrès, compétitions sportives), taux d’occupation actuel, délai avant la date de séjour et comportement de réservation constaté sur vos annonces. Des outils spécialisés ou les fonctionnalités intégrées de certaines plateformes peuvent automatiser ces ajustements, en se basant sur les données du marché local.
Pour structurer votre stratégie, vous pouvez, par exemple, définir un tarif de base en basse saison, puis appliquer des majorations en pourcentage pour les périodes de forte demande, et des réductions pour les dernières minutes ou les longues durées. L’objectif n’est pas seulement de remplir votre calendrier, mais d’optimiser le revenu moyen par nuit. Accepter une légère baisse de prix sur des dates difficiles à louer peut parfois générer plus de revenus que de laisser ces nuits vacantes.
Il est également pertinent de jouer sur les conditions de séjour : durée minimale, jours d’arrivée autorisés, réduction hebdomadaire ou mensuelle. Par exemple, imposer un minimum de 7 nuits en très haute saison pour les locations en bord de mer, tout en autorisant les courts séjours en milieu de semaine en basse saison, permet de concilier rentabilité et flexibilité. En testant régulièrement de nouvelles configurations tarifaires, vous affinez progressivement votre stratégie et améliorez votre performance globale.
Équipements et services spécialisés pour locations saisonnières courte durée
Les critères de choix d’une location de vacances ont fortement évolué ces dernières années. Au-delà du simple couchage, les voyageurs attendent désormais un niveau de confort et de services proche de l’hôtellerie, tout en conservant l’indépendance d’un logement entier. Les équipements proposés impactent directement la décision de réservation, le prix acceptable et la satisfaction finale, donc vos avis et votre e-réputation.
Certains équipements sont devenus quasiment incontournables : Wi-Fi performant, literie de qualité, cuisine équipée, télévision connectée, chauffage ou climatisation efficaces. D’autres jouent un rôle différenciant selon la cible visée : lit bébé et chaise haute pour les familles, espace bureau pour les travailleurs nomades, jacuzzi ou sauna pour les couples en quête de détente, local à skis pour la montagne. Investir dans ces équipements, c’est comme renforcer les fondations de votre stratégie locative.
Les services complètent cette offre matérielle : entrée autonome via boîte à clés ou serrure connectée, ménage professionnel, linge de maison de qualité hôtelière, panier d’accueil personnalisé, livret d’accueil numérique ou papier avec recommandations locales. Ces attentions transforment un simple séjour en expérience mémorable. Vous pouvez également proposer des services optionnels payants (check-out tardif, location de vélos, transfert gare/aéroport) pour augmenter votre panier moyen.
Enfin, n’oubliez pas les équipements liés à la sécurité et à l’accessibilité : détecteurs de fumée, extincteur, éclairage extérieur, barrières pour escaliers, informations claires sur les éventuels risques (piscine, étage, terrain en pente). Ces éléments rassurent toutes les catégories de voyageurs et contribuent à réduire les litiges. En combinant équipements essentiels, services personnalisés et sécurité irréprochable, vous positionnez votre location saisonnière comme une valeur sûre sur un marché très concurrentiel.
Plateformes de réservation et canaux de distribution multi-segments
Le choix des canaux de distribution est un levier déterminant pour toucher différents types de voyageurs. Chaque plateforme de réservation attire une clientèle spécifique, avec ses codes, ses attentes et ses habitudes de navigation. En diversifiant vos canaux, vous multipliez les points de contact avec des segments variés : familles, voyageurs d’affaires, touristes internationaux, amateurs de séjours insolites, etc. La clé consiste à adapter votre discours et votre présentation à chaque audience.
Dans l’idéal, vous combinez plusieurs plateformes majeures, un site internet de réservation directe et une présence active sur les réseaux sociaux. Cette approche multi-canal permet de réduire votre dépendance à un seul intermédiaire et d’améliorer votre visibilité globale. L’utilisation d’un channel manager facilite alors la synchronisation des calendriers et des tarifs, en limitant le risque de double réservation, souvent source de conflits et d’avis négatifs.
Airbnb et ciblage des voyageurs expérientiels
Airbnb s’est imposé comme la plateforme de référence pour les voyageurs en quête d’expériences uniques et personnalisées. La mise en avant du storytelling, des logements insolites et des coups de cœur locaux attire particulièrement les couples, les jeunes actifs et les touristes internationaux curieux. Sur ce canal, votre annonce doit raconter une histoire et insister sur l’expérience plutôt que sur le simple inventaire des équipements.
Les photos, la description détaillée du quartier, les recommandations de restaurants ou d’activités et la qualité des échanges avec les voyageurs sont des critères déterminants. Les avis jouent un rôle central dans l’algorithme de visibilité, et une réactivité élevée aux messages est fortement valorisée. Proposer une entrée autonome, un guide d’accueil numérique et des attentions personnalisées vous permet de vous distinguer dans les résultats de recherche.
Airbnb est aussi particulièrement adapté pour la location saisonnière courte durée et les séjours citadins. En ajustant finement vos tarifs, vos conditions d’annulation et vos réductions hebdomadaires, vous pouvez cibler simultanément plusieurs segments : voyageurs d’affaires, couples en week-end, familles pour quelques nuits. L’objectif est de faire de chaque séjour une expérience mémorable, génératrice de commentaires élogieux et de réservations récurrentes.
Booking.com pour clientèle internationale standardisée
Booking.com attire une clientèle internationale très large, habituée aux standards hôteliers et aux critères de comparaison rapides (prix, note globale, emplacement). Les voyageurs y recherchent avant tout la fiabilité, la clarté des informations et la simplicité de réservation. Ce canal est particulièrement efficace pour capter des séjours courts, notamment en ville ou dans les grandes stations touristiques.
Pour performer sur Booking.com, il est essentiel de soigner la complétude de votre fiche : description précise, équipements exhaustifs, photos professionnelles, politique d’annulation claire. Les voyageurs comparent en un coup d’œil les locations saisonnières en fonction de leur note moyenne et des commentaires récents. Un excellent rapport qualité-prix et une gestion professionnelle de la communication sont donc essentiels.
La plateforme propose également des outils de tarification dynamique, des campagnes promotionnelles ciblées et des programmes de visibilité pour les établissements les mieux notés. En vous appuyant sur ces fonctionnalités, vous pouvez ajuster vos prix selon la demande internationale, tout en garantissant une expérience cohérente à vos différents profils de voyageurs.
Abritel-homeaway et marchés familiaux européens
Abritel-HomeAway (aujourd’hui intégré dans l’écosystème Vrbo) est historiquement positionné sur la location de maisons de vacances pour les familles et les groupes en Europe. Les voyageurs y recherchent majoritairement des logements entiers, spacieux, pour des séjours de 7 à 14 jours, notamment pendant les vacances scolaires. Ce canal est donc particulièrement adapté aux villas, gîtes et grandes maisons avec jardin ou piscine.
Sur Abritel, mettez en avant les capacités d’accueil, le nombre de chambres, les équipements pour enfants, les activités familiales à proximité et la sécurité des extérieurs. Les parents apprécient les descriptions détaillées, les plans de la maison, les photos des espaces de jeux et les informations sur les règles de la piscine ou du jardin. Plus votre annonce rassure, plus elle convertit.
En ciblant ce public familial, vous pouvez optimiser vos semaines de haute saison et attirer des réservations répétées d’une année sur l’autre. Proposer des remises pour les séjours prolongés, une politique de dépôt de garantie claire et un règlement intérieur explicite permet de sécuriser ces locations à forte valeur ajoutée. La qualité de l’accueil et du suivi avant, pendant et après le séjour est un facteur clé de fidélisation sur cette plateforme.
Gîtes de france et tourisme rural authentique
Le réseau Gîtes de France s’adresse principalement aux voyageurs en quête d’authenticité, de tourisme rural et de convivialité. Il attire des familles, des couples et des retraités désireux de séjourner chez des hôtes impliqués, dans des maisons de caractère, souvent en milieu rural ou semi-rural. Le système de classement et de label rassure les clients sur le niveau de confort et la conformité de la location saisonnière.
Intégrer ce réseau implique de respecter un cahier des charges précis, mais offre en retour une visibilité ciblée et une clientèle fidèle, souvent attachée à la marque. Votre annonce mettra en avant le patrimoine local, les activités de plein air, la gastronomie régionale et les possibilités de déconnexion. Les voyageurs attendent un accueil chaleureux, des conseils personnalisés et un environnement soigné.
Ce canal est particulièrement pertinent pour lisser votre activité en dehors des très hautes saisons balnéaires ou de sports d’hiver. En combinant Gîtes de France avec d’autres plateformes plus généralistes, vous diversifiez vos sources de réservation tout en consolidant votre image de location saisonnière de qualité, ancrée dans son territoire.
Réglementations locales et conformité juridique par type de locataire
Au-delà des aspects marketing et tarifaires, la réussite d’une activité de location saisonnière repose sur une parfaite maîtrise du cadre légal. La réglementation varie selon la localisation du bien (grande ville, zone touristique, commune rurale), son statut (résidence principale ou secondaire) et parfois même la fréquence de location. Se mettre en conformité n’est pas une option : c’est la condition pour exercer sereinement et éviter les sanctions financières.
Dans de nombreuses grandes villes, des démarches préalables sont obligatoires : déclaration en mairie, enregistrement avec numéro officiel, voire autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires. Les locations de courte durée sont souvent limitées à un certain nombre de nuits par an pour les résidences principales. Il est donc indispensable de vérifier les règles en vigueur auprès de la mairie ou des services d’urbanisme avant de mettre son logement en ligne.
La nature de votre clientèle n’entraîne pas, en soi, des obligations différentes, mais certains profils impliquent des précautions particulières. Accueillir des familles avec enfants nécessite, par exemple, de sécuriser les piscines (barrières, alarmes), les escaliers ou les balcons, conformément aux normes. Recevoir des personnes âgées ou à mobilité réduite suppose de fournir une information claire sur l’accessibilité, sous peine de litige en cas de mauvaise surprise à l’arrivée.
Enfin, quel que soit le type de voyageur, vous devez respecter les règles relatives à la fiscalité des revenus locatifs, à la collecte éventuelle de la taxe de séjour, à l’assurance adaptée (multirisque habitation avec extension « location saisonnière » ou contrat dédié) et aux obligations de sécurité (détecteurs de fumée, affichage des consignes, capacité maximale). Une location saisonnière conforme juridiquement est un gage de sérieux pour vos locataires et une base solide pour développer une activité durable et rentable, quels que soient les profils de voyageurs que vous choisissez de cibler.